Wanneer een verhuurder de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte wil beëindigen op grond van artikel 7:290 BW, moet hij de specifieke redenen voor de opzegging duidelijk vermelden. Als deze redenen niet in de opzegbrief zijn opgenomen, is de opzegging nietig. Alleen de in de opzegbrief genoemde gronden kunnen dienen als basis voor de beëindigingsprocedure. Dit zorgt ervoor dat de huurder zijn positie ten aanzien van de opzegging kan beoordelen. Het is in principe niet mogelijk om tijdens de procedure de redenen aan te passen of aan te vullen.
Uit de jurisprudentie blijkt dat niet de letterlijke tekst van de opzegbrief bepalend is, maar de redelijke interpretatie die de huurder aan de inhoud kon geven gezien de omstandigheden. Hierbij speelt ook mee wat verhuurder en huurder voorafgaand aan de opzegging hebben gecommuniceerd.
Beëindiging na de Eerste Termijn van Vijf Jaar
Na de eerste termijn van vijf jaar kan de verhuurder alleen opzeggen op de volgende twee gronden:
- Slechte Bedrijfsvoering: Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Als de huurder ook andere bedrijfsruimtes huurt die nauw verbonden zijn met de opgezegde ruimte, kan dit worden meegewogen in de beoordeling. Het is niet noodzakelijk dat de huurder iets te verwijten valt of dat de verhuurder nadeel ondervindt. Als de rechter oordeelt dat er sprake is van slechte bedrijfsvoering, moet hij de beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen. Slechte bedrijfsvoering kan ook leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst zonder opzegging.
- Dringend Persoonlijk Gebruik: De verhuurder moet aannemelijk maken dat hijzelf, of iemand die nauw met hem verbonden is, het gehuurde persoonlijk en duurzaam wil gebruiken en dat hij het daarom dringend nodig heeft. Dit gebruik hoeft niet als 290-bedrijfsruimte te zijn. Verkoop van het pand valt niet onder dringend eigen gebruik, maar renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, valt hier wel onder.
Beëindiging na de Tweede Termijn van Vijf Jaar
Na de tweede termijn komen er extra opzeggingsmogelijkheden bij. De verhuurder kan dan ook opzeggen als:
- De huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst: Dit aanbod mag niet alleen betrekking hebben op de huurprijs. Het kan bijvoorbeeld gaan om aanpassing van verouderde contractsbepalingen of verandering van de omvang van het gehuurde. Als deze aanpassingen in samenhang met bijvoorbeeld uitbreiding of verbetering van de bedrijfsruimte worden voorgesteld, kan ook een wijziging van de huurprijs redelijk zijn. De rechter beoordeelt dan of deze verhoging niet onredelijk is.
- De verhuurder een bestemming wil verwezenlijken volgens een geldig bestemmingsplan: Deze opzeggingsgrond vereist een geldig, onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan dat de verhuurder verplicht om volgens dat plan te handelen.
Belangenafweging Advocaat Vastgoed
De rechter weegt de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst af tegen de belangen van de huurder bij verlenging. De rechter wijst de beëindigingsvordering af als, na belangenafweging, niet van de huurder kan worden verwacht dat hij het gehuurde ontruimt. Bij deze afweging kan een voorgenomen verkoop wel leiden tot beëindiging van de huur, niet onder dringend eigen gebruik, maar binnen de algemene belangenafweging.
Onze advocaten die gespecialiseerd zijn in het vastgoedrecht kunnen uw zaak eenvoudig beoordelen en constateren of de belangenafweging wel of niet in uw voordeel zal uitpakken.
Advocaat Huurrecht Hoofddorp
Indien u meer wenst te weten over het opzeggen van een huurovereenkomst bedrijfsruimte, neem dan contact op met één van onze professionals. Dit kan via:
via onze contactpagina
per e-mail
per telefoon
Wij houden kantoor in Hoofddorp onder de rook van Schiphol (Hoofddorp, Haarlemmermeer), maar werken landelijk.