Woonfraude
Wordt u verdacht van woonfraude? Neem dit dan zeer serieus. Uw woning staat namelijk op het spel. De verhuurder zal u mogelijk verzoeken om de huurovereenkomst op te zeggen. Doe dat niet klakkeloos, maar benader onze advocaten van de Sectie Bouw, Huur- en Vastgoedrecht eerst. Dit kunt u doen door hier contact op te nemen. Omdat wij met gespecialiseerde secties werken, kunnen wij een vuist bieden tegen de (grote) verhuurders. Wij combineren namelijk de kennis van onze Sectie Contractenrecht met de advocaten van onze sectie Procesrecht. Hierdoor weten wij te adviseren procederen op het scherpst van de snede.
Woonfraude is een serieuze kwestie die zowel verhuurders als huurders kan treffen. Het komt in verschillende vormen voor, zoals illegale onderhuur, het niet nakomen van de huurvoorwaarden, het niet melden van een verhuizing, enzovoort. In dit blogartikel zullen we de rechten en verantwoordelijkheden van zowel verhuurders als huurders bespreken met betrekking tot huurovereenkomsten en woonfraude.
Huurovereenkomst
De huurovereenkomst is een juridisch bindend document tussen verhuurder en huurder. Het legt de rechten en plichten van beide partijen vast en biedt een basis voor een veilige woonsituatie. Het is cruciaal dat zowel verhuurders als huurders de huurovereenkomst zorgvuldig lezen en begrijpen voordat ze deze ondertekenen. In deze huurovereenkomst wordt doorgaans bepaald dat de huurder zijn hoofdverblijf dient te hebben op het adres en dat hij de woning niet aan derden in gebruik mag geven. Ook mogen derden zich niet zomaar inschrijven op het adres, hoe onschuldig dit wellicht ook lijkt.
Indien dergelijke afspraken worden geschonden, dan kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vorderen bij de rechter. Dat ontbindingsverzoek zal dan gepaard gaan met een verzoek om de woning gedwongen te laten ontruimen. Indien een huurder die zaak verliest, wordt de huurder veroordeeld in de proceskosten.
Rechten van Huurder
Wanneer een verhuurder vermoedens heeft van woonfraude, zoals onderverhuur zonder toestemming, kan hij stappen ondernemen om deze situatie aan te pakken. Dit kan variëren van het eisen van een rechtmatig bewijs van bewoning tot het starten van een juridische procedure om de huurovereenkomst te beëindigen. Het is essentieel dat verhuurders goed op de hoogte zijn van hun rechten en juridische mogelijkheden om woonfraude aan te pakken.
Zo hoeft een huurder niet altijd een onaangekondigd huisbezoek te dulden. Laat dus niet zomaar de inspecteurs van de verhuurder binnen. De inspecteurs zullen op zoek gaan naar bewijs van illegale/onrechtmatige bewoning. Ze kijken naar kleding, fotolijstjes, tandenborstels etc. Wij adviseren niet zomaar mee te werken aan een dergelijk bezoek. Het is een aantasting van uw privacy en kan uw juridische positie ernstig verzwakken. Wij merken op dat de verhuurder wel contractueel kan hebben vastgelegd dat hij de woning mag inspecteren. Houd daar rekening mee.
Bewijs
Woonfraudezaken vallen of staan met bewijs. De verhuurder zal proberen aan te tonen dat er sprake is van een onrechtmatige situatie. De huurder wenst daarentegen aan te tonen dat er geen sprake is van woonfraude. Wij zien in de praktijk dat sommige verhuurder (waaronder de woningbouw/woningcorporaties) vrij ver gaan in hun onderzoek. Zij kunnen huurders schaduwen, observeren, buren bevragen etc.
Als de huurder tegenbewijs wenst te leveren, dan vraagt een verhuurder vaak naar pintransacties van supermarkten, apotheken en andere winkels in de buurt van de huurwoning. Ook vliegtickets maken met regelmaat onderdeel uit van een procedure. Als een huurder verklaart op vakantie te zijn geweest (en daarom niet aanwezig was in de woning), dan wenst de verhuurder het vliegticket te zien.
Advocaat Woonfraude Amsterdam
Onze advocaten zijn veel actief in Amsterdam. In deze stad is er relatief vaak sprake van woonfraude. Met name woningcorporaties als Eigen Haard, Ymere, Rochdale, Stadgenoot en Lieven de Key voeren een strikt beleid op het gebied van woonfraude. Omdat wij hen vaak als wederpartij hebben, weten wij exact hoe zij te werk gaan en hoe wij een uitzetting uit de woning kunnen voorkomen. Dus wilt een gespecialiseerde advocaat woonfraude in Amsterdam spreken? Bel ons! Wij staan u graag te woord en u bent van harte welkom op ons kantoor in Amsterdam.
Hoofverblijf in Woning
Op grond van uw huurovereenkomst dient u (in de meeste gevallen) uw hoofdverblijf in de woning te hebben. Dat wil zeggen; u dient het grootste deel van de tijd in uw woning te wonen. Indien u bijvoorbeeld een partner hebt met een eigen woning en u verblijft daar 4 dagen per week, dan zal er geoordeeld worden dat u niet uw hoofdverblijf in de woning. Voor woningcorporaties is dat veelal een reden op de huurovereenkomst met u te beëindigen.
Woning onderverhuren
Wij zien in de praktijk vaak dat huurwoningen onderverhuurd worden aan derden. De sociale huurprijs is relatief laag en niet marktconform. Huurders kunnen daarom vaak een aanzienlijke marge verdienen door hun woning aan derden te verhuren voor een marktconforme prijs. Dit geldt zeker als er losse kamers verhuurd worden. Dit is echter ten strengste verboden in de meeste huurovereenkomsten. De woningcorporatie zal de huurovereenkomst direct met u willen beëindigen indien zij constateren dat u uw woning hebt onderverhuurd aan één of meer derden.
Drugs/Prostitutie
Wij krijgen meer dan eens zaken onder ogen waarbij er naast het in gebruik geven van de woning aan een ander, of het niet hebben van het hoofverblijf op de woning, er sprake is van drugsproblematiek en/of prostitutie vanuit de woning. Indien daar sprake van is, dan worden de kansen van een huurder een stuk kleiner om de woning te behouden. Maar ook hiervoor geldt: de vermoeden en aannames van de verhuurder dienen wél bewezen te worden. Indien de huurder met een goed verweer komt, dan kan de rechter aan het twijfelen gebracht worden, als gevolg waarvan de huurovereenkomst toch in tact blijft. Schakel als huurder altijd een advocaat woonfraude in, indien je in een dergelijke positie bent gekomen. Wij kunnen goed inschatten of de ‘bewijzen’ van de verhuurder sterk genoeg zijn om tot een ontbinding te komen.
Amsterdamse Woningcorporaties: strenge controles, geringe pakkans
In 2023 hebben de Amsterdamse woningcorporaties 637 huurders hun huis uit gezet vanwege woonfraude. Dat lijkt wellicht veel, maar dat valt mee. Amsterdam kent namelijk 190.000 sociale huurwoningen, zodat slechts in 0,2% van de gevallen er sprake was geconstateerde woonfraude.
Relatief gezien is de pakkans aldus erg klein. Naar schatting wordt namelijk maar liefst 10-20% van de sociale huurwoningen illegaal onderverhuurd. Uit het onderzoek naar deze woonfraude, blijkt dat in 2/3 van de gevallen er sprake was van illegale onderhuur. Daarnaast stuiten de fraudeteams op prostitutie, drugshandel, illegale personen en uitbuiting van mensen.
Raadpleeg een woonfraude advocaat
Het is van belang dat u een woonfraude dossier zeer serieus neemt. Ga niet zelf de discussie aan met de verhuurder, maar raadpleeg altijd een woonfraude advocaat voor specifiek advies en begeleiding bij woonfraudezaken. Max Advocaten is daarvoor de aangewezen partij. Wij adviseren en procederen tegen alle soorten verhuurders, waaronder grote woningbouwcorporaties, zoals Ymere, Rochdale en Eigen Haard, Staedion, Vestia, Haag Wonen, Habion en Arcade. De ervaring leert dat het in veel gevallen zinvol is om verweer te voeren tegen de verzochte beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Wij komen regelmatig dossiers tegen die gebrekkig zijn op grond waarvan een rechter nooit tot een beëindiging van de huurovereenkomst zal komen.
Wij werken landelijk, maar procederen veel in de rechtbanken Amsterdam, Haarlem, Rotterdam, Utrecht en Den Haag.
Rechtspraak
Wij procederen veel in woonfraudezaken. Onze advocaten weten dan ook als geen ander waar de nuances liggen in deze procedures. Die nuances zijn van belang; rechters zijn gevoelig voor die nuances. Vaak is het zo dat er vermoedens zijn van woonfraude, maar het gaat uiteindelijk om de vraag of daar ook bewijs voor is. Het feit dat een familielid vaak in de woning is, betekent bijvoorbeeld nog niet dat dat familielid ook in de woning woont.
Dit blijkt bijvoorbeeld uit een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar d.d. 10 april 2024. In deze zaak werd de bewoner van een huurwoning in de sociale sector er door de verhuurder van verdacht dat hij zijn woning aan derden verhuurde. Dit zou onder andere zijn gebleken uit een advertentie op Facebook waarop de huurder een kamer in zijn woning te huur aanbood. Op die advertentie was ook een reactie gekomen van een geïnteresseerde. Ook erkende de huurder dat hij de woning in gebruik had gegeven aan derden. Hij ontkende echter daar geld voor te hebben ontvangen.
Dit lijkt op het eerste oog wellicht een duidelijk geval van woonfraude, waardoor een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Niets is echter minder waar. De kantonrechter vond de tekortkoming van de huurder van relatief geringe betekenis. Weliswaar was er een advertentie, maar niet gebleken dat de woning ook daadwerkelijk verhuurd is geweest. Dit brengt mee dat de gevorderde boete ook werd afgewezen. De huurder kon zijn woning dus behouden.
Ook in de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland d.d. 19 april 2023 kwam eenzelfde beeld naar voren. De huurder in deze kwestie zou niet zijn hoofdverblijf in de woning hebben. Zo zou hij meer dan 6 maanden per jaar in Irak verblijven. Dat zou onder meer blijken uit verklaringen van omwonenden. Ook hadden er in totaal 11 onaangekondigde huisbezoeken plaatsgevonden en bij geen enkel huisbezoek was de huurder thuis.
De huurder betwistte dat hij zijn hoofdverblijf niet op zijn adres had.
De kantonrechter oordeelde vervolgens dat het aan de verhuurder is om te bewijzen dat een huurder niet zijn hoofdverblijf op de woning heeft. Dit blijkt uit artikel 150 Rv. De huurder dient echter goed te motiveren dat hij wél woonde in de woning (verzwaarde motiveringsplicht). Alles afwegende kwam de kantonrechter tot de conclusie dat de verhuurder onvoldoende bewijs had aangedragen dat de huurder niet zijn hoofdverblijf op het adres had. De vordering tot ontruiming van de woning werd aldus afgewezen.
Contact
Word je verdacht van woonfraude? Neem dan direct contact op met ons team aan gespecialiseerde woonfraude advocaten. Wij zijn bereikbaar op: 0235830089 of via: info@maxadvocaten.nl