In het kadaster is heel nauwkeurig vastgelegd waar de erfgrens precies loopt. Echter, het komt regelmatig voor dat tijdens een verbouwing, het plaatsen van een schutting of het aanleggen van een oprit (per ongeluk) gebouwd wordt op een naastliggend erf. Het gevolg hiervan is dat het naastliggende erf gedeeltelijk in bezit wordt genomen door iemand die hier niet de eigenaar van is. Wanneer de buren op uw grond bouwen is het van belang dat u tijdig actie onderneemt om te voorkomen dat uw rechten komen te vervallen.
Verkrijgende verjaring
Omdat het eigendom van grond nauwkeurig bijgehouden wordt, wordt degene die de grond in gebruik neemt niet zomaar de nieuwe eigenaar. Wie de juridische bezitter van de grond is, wordt keurig bijgehouden. Wanneer zonder toestemming gebouwd wordt op het erf van de buren gaat de juridische situatie echter verschillen van de feitelijke situatie. De grond wordt immers in bezit genomen zonder dat hier een rechtsgrond voor bestaat, waardoor de juridische bezitter niet meer de feitelijke bezitter is. Omdat de juridische situatie zo veel mogelijk overeen moet komen met de feitelijke situatie, heeft de wetgever bepaald dat degene die de grond in bezit neemt naar verloop van tijd de eigenaar wordt van de grond. Dit verkrijgen van eigendom wordt verkrijgende verjaring genoemd.
Wanneer is er sprake van verkrijgende verjaring
Voor het verliezen van een stuk grond door verkrijgende verjaring gelden vier vereisten.
- Bezit. Bezit is het voor zichzelf houden van een goed. Bezitter zijn is niet hetzelfde als eigenaar zijn. Grond wordt in bezit genomen door erop te bouwen of door het bij een andere tuin te betrekken, door het af te scheiden met een schutting.
- Te goeder trouw. Degene die de grond in bezit neemt, moet te goeder trouw zijn. Dit betekent dat de nieuwe bezitter er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat deze de eigenaar was van de grond.
- Termijn. De grond moet tien jaar in bezit zijn van de nieuwe bezitter om het eigendom te kunnen verkrijgen via verkrijgende verjaring. Deze termijn begint te lopen op de dag nadat de grond in bezit is genomen.
- Onafgebroken bezit. De voornoemde termijn van tien jaar komt ten einde wanneer de grond weer in bezit genomen wordt door de rechtmatige eigenaar.
Verkrijging door extinctieve verjaring
Wanneer iemand weet dat hij geen eigenaar is van de grond die hij in bezit neemt, is hij niet te goeder trouw. Van verkrijgende verjaring is dan ook geen sprake. Echter, wanneer iemand niet te goeder trouw is, kan deze wel eigenaar worden van de in bezit genomen grond via extinctieve verjaring. De termijn voor het intreden van extinctieve verjaring is wel tweemaal zo lang als verkrijgende verjaring.
Wanneer is er sprake van extinctieve verjaring?
Voor het verliezen van een stuk grond door extinctieve verjaring gelden drie vereisten.
- Bezit. Bezit is het voor zichzelf houden van een goed. Bezitter zijn is niet hetzelfde als eigenaar zijn. Grond wordt in bezit genomen door erop te bouwen of door het bij een andere tuin te betrekken door het af te scheiden met een schutting.
- Termijn. De grond moet twintig jaar in bezit zijn van de nieuwe bezitter om het eigendom te kunnen verkrijgen via extinctieve verjaring. Deze termijn begint te lopen op de dag nadat de grond in bezit is genomen.
- Onafgebroken bezit. De voornoemde termijn van twintig jaar komt te eindigen wanneer de grond weer in bezit genomen wordt door de rechtmatige eigenaar.
Dit zijn nagenoeg dezelfde eisen als bij verkrijgende verjaring. Het vereiste dat degene die de grond in bezit neemt te goeder trouw moet zijn, geldt echter niet. De grond mag dus willens en wetens ingepikt worden. De termijn voor extinctieve verjaring is echter 20 jaar.
Wat te doen wanneer een ander uw grond in bezit neemt?
Wanneer iemand uw grond in bezit neemt is het belangrijk om met diegene in gesprek te gaan. Probeer samen tot een oplossing te komen waar alle betrokken partijen tevreden mee zijn. Wanneer er twijfel bestaat over wie de rechtmatige eigenaar is van de grond in kwestie, kunt u een bedrijf inschakelen om aan te geven waar de erfgrens precies ligt. Indien dit geen oplossing biedt kunt u ontruiming van uw grond vorderen in een gerechtelijke procedure. Dit voorkomt dat u uw grond verliest.
Bent u uw grond verloren door verjaring?
Wanneer u uw grond (gedeeltelijk) verloren bent door verjaring kunt u een schadevergoeding vorderen. De schadevergoeding bestaat meestal uit teruglevering van de verloren grond. Dit is de meest voor de hand liggende vorm van schadevergoeding. Soms is het echter niet redelijk om de grond terug te leveren. Denk hierbij aan een in bezit genomen stuk grond dat verkocht is aan een derde. Een schadevergoeding kan dan bestaan uit een som geld, waardoor de grond als het ware verkocht wordt. Hierbij is van belang dat de vordering tot schadevergoeding slechts ingediend kan worden tot vijf jaar nadat de oorspronkelijke eigenaar bekend is geworden met het verlies van eigendom.
Conclusie
Gelet op het voorgaande, concludeer ik als volgt. Wanneer een ander uw grond in bezit neemt, kunt u het eigendom over deze grond verliezen. Echter, hoeft u hier niet akkoord mee te gaan en u kunt zich verzetten tegen het verlies van uw eigendom. Wanneer u het eigendom van de grond verloren bent, zult u in de meeste gevallen een schadevergoeding kunnen vorderen.